GUIDA

VENDITE GIUDIZIARIE DI IMMOBILI
INFORMAZIONI PER GLI INTERESSATI ALL’ACQUISTO

COME SI PUO’ ESSERE COSTANTEMENTE INFORMATI SULLE VENDITE GIUDIZIARIE DI IMMOBILI?
Ci sono essenzialmente tre canali informativi:
1. La stampa (quotidiani). Gli avvisi dei beni in vendita sono pubblicati su La Gazzetta di Parma. Sono inoltre reperibili sul Bollettino ufficiale delle vendite immobiliari, distribuito gratuitamente alla sede dell’Istituto Vendite Giudiziarie (a Parma in Via Traversante San Leonardo n 13/A. Tel:0521/776662 – 273762; Fax: 0521/799303). Il Bollettino può essere scaricato gratuitamente dal sito www.parma.astagiudiziaria.com 2. Internet Gli avvisi di vendita degli immobili sono pubblicati almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte sul sito www.parma.astagiudiziaria.com. Sul sito sono disponibili, oltre alla descrizione commerciale, alcune fotografie degli immobili, l’ordinanza di vendita, la perizia redatta dall’esperto nominato dal Giudice e tutte le informazioni utili per la partecipazione. 3. l’Istituto Vendite Giudiziarie L’Istituto Vendite Giudiziarie si occupa della pubblicità delle vendite giudiziarie, della custodia, di organizzare le visite all’immobile e di fornire spiegazioni e chiarimenti sulle modalità di partecipazione. È POSSIBILE VISITARE L’IMMOBILE CHE INTERESSA? Sì. Sulla stampa e sul sito Internet sono indicati il nome e il recapito del Custode giudiziario al quale ci si può rivolgere per organizzare la visita (gratuita) all’immobile che interessa. Il “Custode giudiziario” è una specie di “agente immobiliare”: informerà le persone sul percorso da seguire se un immobile interessa, le affiancherà fino al momento della vendita, mostrerà loro la documentazione (ordinanza, perizia, planimetria, ecc.) e ne fornirà una copia, Le accompagnerà a visitare l’immobile. Importante: il Custode non viene pagato da chi visita al bene o da chi si aggiudica l’immobile. Se si è interessati ad avere informazioni o a visitare l’immobile, si può fissare un appuntamento col custode facendo richiesta - via fax all’Istituto Vendite Giudiziarie; - via internet: sulla scheda pubblicitaria dell’immobile clicca su “Prenota la visita”, si compila il modulo con i dati e si viene contattati dal Custode per concordare la data della visita - di persona: all’Istituto Vendite Giudiziarie, si compila la richiesta.
SI DESIDERA ACQUISTARE UN IMMOBILE: COSA SI DEVE FARE PER PARTECIPARE ALLA VENDITA?
Sistema “senza incanto” 1) si deve depositare presso il Notaio Delegato (vedere l’ordinanza di vendita) una busta chiusa contenente la tua domanda di acquisto con: a) l’indicazione del prezzo che si vuole offrire b) l’assegno circolare intestato a "Procedura esecutiva n.......... Notaio Delegato…… " (dati indicati dal custode e nella pubblicità). È stato predisposto un fac-simile della domanda e della busta che è a disposizione presso l’Istituto Vendite Giudiziarie, l’Ufficio Notarile Associato, la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. Termine Le domande devono essere presentate entro le ore 12 del giorno precedente la data fissata per la vendita, unitamente agli assegni previsti nelle condizioni di vendita. 2) si deve partecipare all’udienza fissata per l’apertura delle buste (indicata nella pubblicità e nell’ordinanza di vendita), Se un immobile deve essere cointestato è necessario che tutti i cointestatari partecipino a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di comunione legale dei beni. E’ possibile produrre procura notarile per la partecipazione di altra persona alla vendita che offra in nome e per conto di chi ha presentato domanda. E’ altresì possibile che la domanda di partecipazione venga presentata da un avvocato che potrà quindi aggiudicarsi l’immobile per un proprio cliente. L’avvocato dovrà entro 3 giorni dall’aggiudicazione dichiarare il nome dell’acquirente effettivo. Nel caso in cui vi siano altre offerte, potrai rilanciare la tua offerta ad un prezzo più alto. È importante ricordare che: - la busta non può essere spedita, ma può essere depositata anche da una persona diversa dall’offerente - si può presentare l’offerta e partecipare alla gara anche a mezzo di un avvocato; - l’offerta deve essere depositata entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita; - il prezzo offerto non può essere inferiore al prezzo-base indicato nell’ordinanza; - la cauzione (da versare con assegno come sopra indicato) non può essere inferiore al 10% del prezzo di acquisto che si indicherà sulla domanda; in caso di mancata aggiudicazione, la cauzione sarà integralmente restituita; - il Custode giudiziario e il Notaio Delegato sono a disposizione per aiutare a compilare la domanda e la busta e per dare tutte le altre informazioni di cui uno ha bisogno. Sistema “all’incanto” (o “all’asta”) L’asta si tiene solo ed esclusivamente se non sono state presentate offerte in busta chiusa per l’udienza della settimana precedente ed il prezzo-base è lo stesso della vendita “senza incanto” (l’asta potrebbe non svolgersi affatto se qualcuno si è aggiudicato l’immobile nella gara “senza incanto”). In altre parole, se si è interessati ad acquistare un bene non conviene aspettare la vendita all’incanto perché il prezzo-base sarebbe il medesimo e qualcun altro potrebbe “soffiare” l’affare con un’offerta in busta chiusa! In ogni caso, per partecipare alla vendita “con incanto”: 1. si deve depositare presso il Notaio Delegato (vedi l’ordinanza di fissazione vendita) la domanda di partecipazione con allegato assegno circolare intestato a “Procedura esecutiva n.......... Notaio Delegato……….” (dati indicati dal custode e nella pubblicità); anche per questa ipotesi è stato predisposto un fac-simile della domanda, che è a disposizione presso il Custode giudiziario, l’Istituto Vendite Giudiziarie, il Notaio Delegato, l’Ufficio Notarile Associato, la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari. 2. si deve partecipare all’udienza fissata per l’asta (che si tiene la settimana dopo quella indicata nella pubblicità) perché, nel caso in cui vi siano altri partecipanti, ciascuno potrà rilanciare ad un prezzo più alto del prezzo-base. È importante ricordare che: - si può presentare la domanda e partecipare all’asta anche a mezzo di un avvocato (con procura notarile); - la domanda deve essere depositata entro le ore 12.00 del giorno precedente l’asta; - all’asta occorre fare un rilancio minimo sul prezzo-base per aggiudicarsi l’immobile (come indicato nell’ordinanza di vendita); - la cauzione (assegno come intestato alla procedura) non può essere inferiore al 10% del prezzo-base indicato nell’ordinanza; in caso di mancata aggiudicazione, la cauzione sarà integralmente restituita ma, se si omette di partecipare all’asta senza documentato e giustificato motivo, verrà restituito solo il 90% di quanto hai versato; - si può chiedere ulteriori informazioni al Custode giudiziario e al Notaio Delegato. 3. Entro 10 giorni dalla aggiudicazione di un immobile potrà essere proposta nuova domanda per l’acquisto del bene aumentando del 20% il prezzo di aggiudicazione. In questo caso viene fissata una nuova vendita alla quale potranno partecipare l’aggiudicatario precedente e coloro che avevano presentato domanda per partecipare all’asta. A seguito della nuova gara il bene verrà aggiudicato al maggior offerente. Un immobile messo all’asta può essere riscattato prima dal debitore che paga i propri debiti? Sì, il debitore può pagare i propri debiti. Evita così che il bene venga messo all’asta e ritorna ad avere la disponibilità dell’immobile.
SE CI SI AGGIUDICA L’IMMOBILE SI DEVONO PAGARE ALTRE SPESE OLTRE AL PREZZO DI AGGIUDICAZIONE? Come per tutte le vendite immobiliari, oltre al prezzo si pagano le imposte sul trasferimento (imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e catastale, bolli), ma si può godere di tutte le agevolazioni fiscali previste anche per le vendite private (ad esempio, benefici per la prima casa, benefici per coltivatori diretti o imprenditori agricoli, ecc.). Non ci sono spese di mediazione o di agenzia (la procedura provvede a pagare il Custode giudiziario). Le spese notarili sono a carico della procedura (e, quindi, non dovrai pagare nulla per il Notaio). Sempre a spese della procedura vengono cancellati ipoteche e pignoramenti gravanti sull’immobile. COSA SUCCEDE NEL CASO IN CUI UNO DEI CREDITORI E' UN CREDITORE FONDIARIO (BANCHE QUANDO PROCEDONO PER MANCATO PAGAMENTO DI UN MUTUO FONDIARIO)? N.B. Questo elemento viene evidenziato nell'avviso di vendita Qualora uno dei creditori sia un Istituto di Credito Fondiario (Banca), ai sensi dell'art. 41 comma 5, D.Lgs n° 385/93, come aggiudicatario, si ha facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento (mutuo) purché, entro 15 giorni dalla data dell'aggiudicazione definitiva, si paghi al creditore fondiario le rate scadute, gli accessori e le spese (e quindi per la cifra residua subentri nel mutuo originario); ove tu non ci si intenda avvalere della facoltà anzidetta, si dovrà, ai sensi dell'art. 41, comma 4, D.Lgs n°385/93, entro il termine di giorni 60 dall'incanto, corrispondere direttamente al creditore fondiario (alla BANCA), senza attendere il prosieguo della procedura e la graduazione dei creditori, il saldo del prezzo di aggiudicazione, fino a concorrenza del credito del predetto istituto per capitale, accessori e spese, versando al notaio delegato, con le modalità sopra specificate l'eventuale eccedenza del saldo del prezzo di aggiudicazione sul credito del fondiario. A tale scopo, subito dopo l'aggiudicazione e prima del versamento del saldo, e comunque entro e non oltre il termine di 30 giorni dall'aggiudicazione, il creditore fondiario (BANCA) dovrà depositare presso il Notaio Delegato la nota delle spese e la precisazione del credito corredata dalle coordinate bancarie necessarie o dell'intestazione dell'assegno circolare al fine di consentire all'aggiudicatario di effettuare il pagamento nei termini di legge, termini entro i quali l'aggiudicatario dovrà inoltre depositare presso il Notaio Delegato l'originale della contabile del bonifico a prova dell'avvenuto versamento o l'assegno circolare per il suddetto importo. Al ricevimento della somma, e comunque entro la scadenza dei termini previsti per il saldo del prezzo come aggiudicatario, il creditore fondiario depositerà presso il Notaio Delegato quietanza dell'avvenuto versamento. Nel caso di mancato deposito della nota delle spese e precisazione del credito da parte del creditore fondiario nel termine di 30 giorni, provvederai ad effettuare il versamento del saldo direttamente al notaio delegato. SE CI SI AGGIUDICA L’IMMOBILE CHE È OCCUPATO DA PERSONE O COSE, SI DEVE CURARE LA LIBERAZIONE? No. Se il Giudice dell’Esecuzione ha ordinato la liberazione dell’immobile (controlla l’ordinanza di vendita e, comunque, chiedi informazioni al Custode giudiziario) il Custode procede alle attività necessarie a spese della procedura e il bene sarà consegnato libero da persone e cose (se non interessa avere l’immobile libero, dopo l’aggiudicazione e il versamento del residuo prezzo, si deve comunicare per iscritto alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari). Se l’immobile non può essere consegnato libero (ad esempio perché affittato o locato a terzi con validi contratti anteriori al pignoramento) l’ordinanza di vendita non contiene l’ordine di liberazione e la pubblicità indica chiaramente la ragione della valida occupazione da parte del terzo; in questi casi (non frequenti ed espressamente indicati nella pubblicità), il prezzo-base è già scontato tenendo conto della situazione. Già prima di formulare l’offerta, dunque, si è in grado di sapere se l’immobile potrà essere consegnato libero oppure no; in ogni caso, il Custode può fornire tutte le informazioni di cui si ha bisogno anche riguardo ai tempi e ai modi della liberazione. SE CI SI AGGIUDICA L’IMMOBILE COSA SI DEVE FARE? Se ci si è aggiudicato il bene devi: - depositare a mezzo assegno bancario circolare intestato come sopra "Procedura esecutiva n....Notaio Delegato………" (da versarsi presso il Notaio Delegato) il residuo prezzo e l’importo delle spese per il trasferimento (che sarà comunicato entro 10 giorni dall’aggiudicazione) nel termine fissato dall’ordinanza di vendita (di regola entro 60 giorni) SI PUO’ FARE UN MUTUO PER ACQUISTARE L’IMMOBILE? Sì. Alcune banche sono disponibili ad applicare condizioni vantaggiose per chi acquista immobili nelle vendite giudiziarie (la garanzia è costituita da ipoteca sul bene in vendita). COSA SUCCEDE SE NON SI VERSA IL PREZZO NEI TERMINI E NEI MODI STABILITI? In questo caso l’aggiudicatario viene dichiarato decaduto e la cauzione versata viene trattenuta a titolo di multa: inoltre, se il bene rimesso in vendita sarà aggiudicato ad un prezzo (sommato alla cauzione trattenuta) inferiore a quello della gara/incanto precedente, si sarà tenuto a pagare la differenza. Le spese condominiali non pagate dall’esecutato rimangono a carico di chi si aggiudica l’immobile? La legge prevede che per le spese condominiali l’acquirente-aggiudicatario risponda in solido con il venditore-esecutato per le spese dell’anno in corso e per quelle dell’anno precedente. Il Custode potrà informare su eventuali pendenze in tal senso. QUANDO SI DIVENTA PROPRIETARI DELL’IMMOBILE AGGIUDICATO? L’atto che trasferisce la proprietà è il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione (di regola, 60-90 giorni dopo il pagamento del prezzo). Se l’immobile è già stato liberato dopo il versamento del residuo prezzo, si può fare richiesta al Giudice dell’Esecuzione di essere nominato custode (senza compenso) dei beni aggiudicati anche prima dell’emissione del decreto di trasferimento. Che cosa si intende per “nuda proprietà” e “usufrutto”? Quando si acquista una “nuda proprietà” di un immobile significa che se ne avrà la sola proprietà (e quindi anche la possibilità di rivenderlo) ma non anche il godimento e quindi la possibilità di utilizzarlo personalmente o di ricavarne “frutto” per esempio affittandolo. L’immobile infatti avrà un “usufruttuario” che potrà avere l’utilizzo esclusivo del bene e potrà quindi disporne liberamente, abitarlo o affittarlo. Chi detiene la nuda proprietà diventerà proprietario del bene in modo esclusivo unicamente quando cesserà il diritto di usufrutto. L’usufrutto può essere a scadenza - terminare quindi in una data prestabilita - o più frequentemente essere “vitalizio” e cessare quindi alla morte dell’usufruttuario. Può essere oggetto di pignoramento anche il solo diritto di usufrutto, in tal caso l’aggiudicatario avrà diritto all’uso del bene pur non avendone la proprietà. Il diritto a mantenere l’usufrutto cesserà alla eventuale scadenza già prevista oppure, se vitalizio, alla morte dell’usufruttuario originario. In genere la fissazione del prezzo di un bene che viene venduto come “nuda proprietà” ha una valutazione inferiore (esistono tabelle apposite di calcolo), così come l’acquisto del solo usufrutto avrà una prezzo diverso in base - per esempio - all’età del soggetto che ne detiene l’usufrutto. Cosa si intende per vendita della quota di un immobile? Significa che l’aggiudicatario possiederà solo una quota di quell’immobile e dei relativi “frutti” o del ricavato in caso di vendita successiva. Cosa si intende per diritto di superficie? Il diritto di superficie è il diritto di edificare e di mantenere su un suolo una costruzione quando il suolo appartiene ad un soggetto diverso rispetto a quello di chi costruisce e possiede la proprietà dell’immobile. Capita frequentemente su terreni di proprietà dello Stato o Comuni sul quale vengono costruiti edifici con diritto di superficie per moltissimi anni (es. 99 anni + 99 anni). N.B.: Sarà possibile ottenere tutte le informazioni sulle vendite e la modulistica per partecipare alle Aste presso l’Ufficio Notarile Associato, presso i singoli Notaio Delegati e presso l’IVG in Strada Traversante San Leonardo 13/A – Parma.

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