INFORMAZIONI PER GLI INTERESSATI ALL’ACQUISTO
Sommario:
1.
Attività preliminari alla
partecipazione
2.
Modalità di partecipazione
3.
Adempimenti successivi
all’aggiudicazione
4.
Altre domande frequenti
ATTIVITA’ PRELIMINARI ALLA PARTECIPAZIONE
COME
SI PUO’ ESSERE COSTANTEMENTE INFORMATI SULLE VENDITE GIUDIZIARIE DI IMMOBILI?
Ci
sono essenzialmente tre canali informativi:
1. La stampa (quotidiani)
Gli
avvisi dei beni in vendita sono pubblicati su La Gazzetta di Parma. Sono inoltre reperibili su il Bollettino
ufficiale delle vendite immobiliari, distribuito gratuitamente alla sede
dell’Istituto Vendite Giudiziarie (a Parma in Via Traversante San Leonardo n.
13/A Tel:0521/776662 – 273762; Fax: 0521/799303). Il Bollettino può essere
scaricato gratuitamente dal sito www.parma.astagiudiziaria.com
2. Internet
Gli
avvisi di vendita degli immobili sono pubblicati almeno 45 giorni prima del
termine per la presentazione delle offerte sul sito www.parma.astagiudiziaria.com . Sul sito sono
disponibili, oltre alla descrizione commerciale, alcune fotografie degli
immobili, l’ordinanza di vendita, la perizia redatta dall’esperto nominato
dal Giudice e tutte le informazioni utili per la partecipazione.
Gli avvisi di vendita sono altresì inseriti sul portale del
Ministero della Giustizia in un'area pubblica denominata “portale delle
vendite pubbliche”.
3. L’Istituto Vendite Giudiziarie
L’Istituto
Vendite Giudiziarie si occupa della pubblicità delle vendite giudiziarie,
della custodia, di organizzare le visite all’immobile e di fornire
spiegazioni e chiarimenti sulle modalità di partecipazione.
È
POSSIBILE VISITARE L’IMMOBILE CHE INTERESSA?
Sì.
Sulla stampa e sul sito Internet sono indicati il nome e il recapito del
Custode giudiziario al quale ci si può rivolgere per organizzare la visita
(gratuita) all’immobile che interessa. Il “Custode giudiziario” è una specie
di “agente immobiliare”: informerà le persone sul percorso da seguire se un
immobile interessa, le affiancherà fino al momento della vendita, mostrerà
loro la documentazione (ordinanza, perizia, planimetria, ecc.) e ne fornirà
una copia, Le accompagnerà a visitare l’immobile.
Importante:
il Custode non viene pagato da chi visita al bene o da chi si aggiudica
l’immobile.
Se si
è interessati ad avere informazioni o a visitare l’immobile, si può fissare
un appuntamento col custode facendo richiesta
- via
fax all’Istituto Vendite Giudiziarie al 0521/799303;
- via
internet: sulla scheda pubblicitaria dell’immobile clicca su “Prenota la
visita”, si compila il modulo con i dati e si viene contattati dal Custode
per concordare la data della visita www.parma.astagiudiziaria.com;
- di persona: all’Istituto Vendite Giudiziarie,
si compila la richiesta.
Torna al sommario
MODALITA’ DI PARTECIPAZIONE
SI
DESIDERA ACQUISTARE UN IMMOBILE: COSA SI DEVE FARE PER PARTECIPARE ALLA
VENDITA?
Si
deve depositare presso il Notaio Delegato (vedere l’ordinanza di vendita) una
busta chiusa contenente la tua domanda di acquisto con:
a)
l’indicazione del prezzo che si vuole offrire;
b)
l’assegno circolare intestato a “Procedura esecutiva n. ....... Notaio
Delegato ….… “ (dati indicati dal custode e nella pubblicità).
È
stato predisposto un fac-simile della domanda e della busta che è a
disposizione presso l’Istituto Vendite Giudiziarie, l’Ufficio Notarile
Associato, la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari o alla pagina del sito
vendite giudiziarie.
Le
domande devono essere presentate entro le ore 12,00 del giorno precedente la
data fissata per la vendita, unitamente agli assegni previsti nelle
condizioni di vendita. Si deve partecipare all’udienza fissata per l’apertura
delle buste (indicata nella pubblicità e nell’ordinanza di vendita).
Se un
immobile deve essere cointestato è necessario che tutti i cointestatari
partecipino a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di
comunione legale dei beni.
E’
possibile produrre procura notarile per la partecipazione di altra persona
alla vendita che offra in nome e per conto di chi ha presentato domanda.
E’
altresì possibile che la domanda di partecipazione venga presentata da un
avvocato che potrà quindi aggiudicarsi l’immobile per un proprio cliente.
L’avvocato dovrà entro 3 giorni dall’aggiudicazione dichiarare il nome
dell’acquirente effettivo.
Nel
caso in cui vi sia un'unica offerta, se l'offerta presentata è di importo
pari o superiore al prezzo base, l'immobile viene aggiudicato all'unico
offerente mentre se l’unica offerta è di importo pari ad almeno il 75% del
prezzo base l'immobile viene aggiudicato all'unico offerente purché non vi siano domande di
assegnazione.
Nel
caso in cui vi siano più offerte, il notaio invita gli offerenti alla gara
sull’offerta più alta. Sono ammessi alla gara tutti coloro che hanno
presentato un’offerta efficace. L’aggiudicazione verrà pronunciata a favore
dell’ultimo e miglior offerente.
Nel
caso in cui vi siano più offerte, ma i partecipanti non aderiscano alla gara,
l'aggiudicatario è individuato secondo i seguenti criteri (elencati in ordine
di prevalenza):
1)
entità del prezzo
2)
entità delle cauzioni prestate
3)
forme, modi e tempi del pagamento
4)
ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa (ad es. priorità di
deposito dell’offerta).
È
importante ricordare che:
- la
busta non può essere spedita, ma può essere depositata anche da una persona
diversa dall’offerente
- si
può presentare l’offerta e partecipare alla gara anche a mezzo di un avvocato;
-
l’offerta deve essere depositata entro il termine stabilito nell’ordinanza di
vendita;
- il
prezzo offerto può essere:
a)
pari o superiore al prezzo base
oppure
b) inferiore
al prezzo base in misura non superiore
al quarto;
- la
cauzione (da versare con assegno come sopra indicato) deve avere un importo
minimo pari al 10% del prezzo di acquisto che si indicherà sulla domanda
(potrà quindi essere versata anche una cauzione in misura maggiore e ciò
potrà essere rilevante ai fini dell’aggiudicazione); in caso di mancata
aggiudicazione, la cauzione sarà integralmente restituita;
- il
Custode giudiziario e il Notaio Delegato sono a disposizione per aiutare
l'offerente a compilare la domanda e la busta e per fornire tutte le altre
informazioni necessarie.
UN IMMOBILE MESSO ALL’ASTA PUO’ ESSERE
RISCATTATO PRIMA DAL DEBITORE CHE PAGA I PROPRI DEBITI?
Sì,
il debitore può pagare i propri debiti. Evita così che il bene venga messo
all’asta e ritorna ad avere la disponibilità dell’immobile.
SE CI SI AGGIUDICA L’IMMOBILE SI DEVONO PAGARE
ALTRE SPESE OLTRE AL PREZZO DI AGGIUDICAZIONE?
Come
per tutte le vendite immobiliari, oltre al prezzo si pagano le imposte sul
trasferimento (imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e catastale,
bolli), ma si può godere di tutte le agevolazioni fiscali previste anche per
le vendite private (ad esempio, benefici per la prima casa, benefici per
coltivatori diretti o imprenditori agricoli, ecc.).
Non
ci sono spese di mediazione o di agenzia (la procedura provvede a pagare il
Custode giudiziario).Le spese notarili sono a carico della procedura (e,
quindi, non dovrai pagare nulla per il Notaio). Sempre a spese della
procedura vengono cancellati ipoteche e pignoramenti gravanti sull’immobile.
COSA
SUCCEDE NEL CASO IN CUI UNO DEI CREDITORI E' UN CREDITORE FONDIARIO (BANCHE
QUANDO PROCEDONO PER MANCATO PAGAMENTO DI UN MUTUO FONDIARIO)?
N.B. Questo elemento viene evidenziato
nell'avviso di vendita.
Qualora
uno dei creditori sia un Istituto di Credito Fondiario (Banca), ai sensi
dell'art. 41 comma 5, D.Lgs n° 385/93, come aggiudicatario, si ha facoltà di
subentrare nel contratto di finanziamento (mutuo) purché, entro 15 giorni
dalla data dell'aggiudicazione definitiva, si paghi al creditore fondiario le
rate scadute, gli accessori e le spese (e quindi per la cifra residua
subentri nel mutuo originario);ove non ci si intenda avvalere della facoltà
anzidetta, si dovrà, ai sensi dell'art. 41, comma 4, D.Lgs n°385/93, entro il
termine di giorni 60 dall'incanto, corrispondere direttamente al creditore
fondiario (alla BANCA), senza attendere il prosieguo della procedura e la
graduazione dei creditori, il saldo del prezzo di aggiudicazione, fino a
concorrenza del credito del predetto istituto per capitale, accessori e
spese, versando al notaio delegato, con le modalità sopra specificate
l'eventuale eccedenza del saldo del prezzo di aggiudicazione sul credito del
fondiario. A tale scopo, subito dopo l'aggiudicazione e prima del versamento
del saldo, e comunque entro e non oltre il termine di 30 giorni
dall'aggiudicazione, il creditore fondiario (BANCA) dovrà depositare presso
il Notaio Delegato la nota delle spese e la precisazione del credito
corredata dalle coordinate bancarie necessarie o dell'intestazione
dell'assegno circolare al fine di consentire all'aggiudicatario di effettuare
il pagamento nei termini di legge, termini entro i quali l'aggiudicatario
dovrà inoltre depositare presso il Notaio Delegato l'originale della
contabile del bonifico a prova dell'avvenuto versamento o l'assegno circolare
per il suddetto importo. Al ricevimento della somma, e comunque entro la
scadenza dei termini previsti per il saldo del prezzo come aggiudicatario, il
creditore fondiario depositerà presso il Notaio Delegato quietanza
dell'avvenuto versamento. Nel caso di mancato deposito della nota delle spese
e precisazione del credito da parte del creditore fondiario nel termine di 30
giorni, provvederai ad effettuare il versamento del saldo direttamente al
notaio delegato.
SE CI SI AGGIUDICA L’IMMOBILE CHE È OCCUPATO DA
PERSONE O COSE, SI DEVE CURARE LA LIBERAZIONE?
No.
Se il Giudice dell’Esecuzione ha ordinato la liberazione dell’immobile
(controlla l’ordinanza di vendita e, comunque, chiedi informazioni al Custode
giudiziario) il Custode procede alle attività necessarie a spese della
procedura e il bene sarà consegnato libero da persone e cose (se non
interessa avere l’immobile libero, dopo l’aggiudicazione e il versamento del
residuo prezzo, si deve comunicare per iscritto alla Cancelleria delle
Esecuzioni Immobiliari).
Se
l’immobile non può essere consegnato libero (ad esempio perché affittato o
locato a terzi con validi contratti anteriori al pignoramento) l’ordinanza di
vendita non contiene l’ordine di liberazione e la pubblicità indica
chiaramente la ragione della valida occupazione da parte del terzo; in questi
casi (non frequenti ed espressamente indicati nella pubblicità), il
prezzo-base è già scontato tenendo conto della situazione. Già prima di
formulare l’offerta, dunque, si è in grado di sapere se l’immobile potrà
essere consegnato libero oppure no; in ogni caso, il Custode può fornire
tutte le informazioni di cui si ha bisogno anche riguardo ai tempi e ai modi
della liberazione.
Torna al sommario
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL’AGGIUDICAZIONE
SE CI
SI AGGIUDICA L’IMMOBILE COSA SI DEVE FARE?
Se ci
si è aggiudicato il bene devi depositare a mezzo assegno bancario circolare
intestato come sopra “Procedura esecutiva n....Notaio Delegato………” (da
versarsi presso il Notaio Delegato) il residuo prezzo e l’importo delle spese
per il trasferimento (che sarà comunicato entro 10 giorni
dall’aggiudicazione) nel termine fissato dall’ordinanza di vendita (di regola
non superiore a 120 giorni).
POSSO
PAGARE A RATE?
Il
Giudice, in casi specifici, può consentire all’aggiudicatario il pagamento
rateale del prezzo entro un termine non superiore a 12 mesi. La possibilità
di effettuare il pagamento rateale è indicata nell'avviso di vendita. Il
notaio non può accettare pagamenti rateali da parte dell’aggiudicatario se
ciò non è preventivamente disposto nell’ordinanza di vendita.
SI
PUO’ FARE UN MUTUO PER ACQUISTARE L’IMMOBILE?
Sì.
Alcune banche sono disponibili ad applicare condizioni vantaggiose per chi
acquista immobili nelle vendite giudiziarie (la garanzia è costituita da ipoteca
sul bene in vendita).
COSA
SUCCEDE SE NON SI VERSA IL PREZZO NEI TERMINI E NEI MODI STABILITI?
In
questo caso l’aggiudicatario viene dichiarato decaduto e la cauzione versata
viene trattenuta a titolo di multa: inoltre, se il bene rimesso in vendita
sarà aggiudicato ad un prezzo (sommato alla cauzione trattenuta) inferiore a
quello della gara/incanto precedente, si sarà tenuto a pagare la differenza.
LE
SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE DALL’ESECUTATO RIMANGONO A CARICO DI CHI SI
AGGIUDICA L’IMMOBILE?
La
legge prevede che per le spese condominiali l’acquirente-aggiudicatario
risponda in solido con il venditore-esecutato per le spese dell’anno in corso
e per quelle dell’anno precedente. Il Custode potrà informare su eventuali
pendenze in tal senso.
QUANDO
SI DIVENTA PROPRIETARI DELL’IMMOBILE AGGIUDICATO?
L’atto
che trasferisce la proprietà è il decreto di trasferimento emesso dal Giudice
dell’Esecuzione (di regola, 60-90 giorni dopo il pagamento del prezzo). Se
l’immobile è già stato liberato dopo il versamento del residuo prezzo, si può
fare richiesta al Giudice dell’Esecuzione di essere nominato custode (senza
compenso) dei beni aggiudicati anche prima dell’emissione del decreto di
trasferimento.
Torna al sommario
ALTRE DOMANDE FREQUENTI
CHE
COSA SI INTENDE PER “NUDA PROPRIETÀ” E “USUFRUTTO”?
Quando
si acquista una “nuda proprietà” di un immobile significa che se ne avrà la
sola proprietà (e quindi anche la possibilità di rivenderlo) ma non anche il
godimento e quindi la possibilità di utilizzarlo personalmente o di ricavarne
“frutto” per esempio affittandolo. L’immobile infatti avrà un “usufruttuario”
che potrà avere l’utilizzo esclusivo del bene e potrà quindi disporne
liberamente, abitarlo o affittarlo. Chi detiene la nuda proprietà diventerà
proprietario del bene in modo esclusivo unicamente quando cesserà il diritto
di usufrutto. L’usufrutto può essere a scadenza - terminare quindi in una
data prestabilita - o più frequentemente essere “vitalizio” e cessare quindi
alla morte dell’usufruttuario. Può essere oggetto di pignoramento anche il
solo diritto di usufrutto, in tal caso l’aggiudicatario avrà diritto all’uso
del bene pur non avendone la proprietà. Il diritto a mantenere l’usufrutto
cesserà alla eventuale scadenza già prevista oppure, se vitalizio, alla morte
dell’usufruttuario originario. In genere la fissazione del prezzo di un bene
che viene venduto come “nuda proprietà” ha una valutazione inferiore
(esistono tabelle apposite di calcolo), così come l’acquisto del solo
usufrutto avrà una prezzo diverso in base - per esempio - all’età del
soggetto che ne detiene l’usufrutto.
COSA
SI INTENDE PER VENDITA DELLA QUOTA DI UN IMMOBILE?
Significa
che l’aggiudicatario possiederà solo una quota di quell’immobile e dei
relativi “frutti” o del ricavato in caso di vendita successiva.
COSA
SI INTENDE PER DIRITTO DI SUPERFICIE?
Il
diritto di superficie è il diritto di edificare e di mantenere su un suolo
una costruzione quando il suolo appartiene ad un soggetto diverso rispetto a
quello di chi costruisce e possiede la proprietà dell’immobile. Capita
frequentemente su terreni di proprietà dello Stato o Comuni sul quale vengono
costruiti edifici con diritto di superficie per moltissimi anni (es. 99 anni
+ 99 anni). N.B.: Sarà possibile ottenere tutte le informazioni sulle vendite
e la modulistica per partecipare alle Aste presso l’Ufficio Notarile
Associato, presso i singoli Notaio Delegati e presso l’IVG in Strada
Traversante San Leonardo 13/A – Parma.
|